劣后（劣后债权）

万科管理团队与投资者及购房者的共生共进退之道

观点网报道，万科作为上市房企，一直思考如何与投资者及购房者共同进退的问题。这不仅关乎其在高歌猛进的时代如何获得市场份额，更关乎其在节衣缩食的时代如何维系信任。自2014年推出合伙人持股计划和项目跟投制以来，万科已经累计有1157个项目引入了这一机制。的6.0版本更是对跟投制度进行了进一步的优化和限制。

万科的跟投制度经历了多次迭代更新。早在2014年，公司就推出了这一制度，鼓励项目的管理团队和城市公司管理层拿出自己的资金与公司共同投资。这种机制极大地激发了员工的积极性，使得万科在业务扩张的也保障了项目的收益和品质。在这一机制的刺激下，万科不断拓展其业务范畴，从传统的房地产开发到物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等多个领域。去年修订的5.0版本更是将跟投项目范围扩大到了孵化成长期的新业务。

跟投制度并非一成不变。在激励员工的万科也注重风险控制。其中，特殊劣后机制就是一个明显的例子。这一机制根据项目的内部收益率（IRR）来分配项目收益，确保公司在投资回报较低的项目中获得优先收益。这一机制在2020年进行了修改，更加考虑了公司的加权平均资本成本（WACC）。修改后的机制更加注重项目的整体效益和风险管理。

的6.0版本则更加注重项目的完成情况和退出机制。跟投人员只有在项目满足一定的条件，如可销售物业的交付、销售金额达到预定目标、成本类合同结算等，才能进行资金清算和退出。这一改动体现了万科在当前“保交付”的大环境下，对跟投人员形成的连带责任。对于包含持有经营类物业的项目，还额外考虑了项目成熟度的因素。

万科跟投制度的迭代方向似乎都暗合地产行业的走势。从最早的1.0时代到的6.0版本，万科始终在寻求如何更好地激发员工积极性、控制风险、提高项目品质的适应行业的变化。这一制度不仅提高了项目的开盘认购率、缩短了开盘周期，还提高了开盘毛利率，降低了营费率。在早年，跟投人员的收益率甚至超过100%，这也使得如何加杠杆跟投以及回报率一度成为万科内部的热门话题。

万科的跟投制度是一项富有创新和前瞻性的制度。它不仅使万科在激烈的市场竞争中保持领先地位，还为投资者和购房者提供了高质量的房地产产品和服务。在这一制度下，万科的管理团队、投资者和购房者共同进退，共同分享成功的喜悦。随着企业的发展和员工需求的转变，项目跟投制度在万科等企业中逐渐兴起并不断完善。这一制度曾为企业和员工带来双赢局面，但同时也暴露出一些问题，如部分员工盲目高杠杆跟投和工作重心过度倾向跟投项目等。针对这些问题，万科逐渐推动跟投制度的合规化进程。

从2016年至2017年的2.0时代开始，万科通过取消低息配资、下调跟投上限等措施，保障公司优先获得收益的也降低了员工的风险。此后，随着3.0和4.0时代的来临，万科进一步引入劣后担当机制，明确只有在内部收益率超过一定水平时，才向跟投员工分配收益。这一机制的引入，有效避免了员工只关注优质项目的倾向，确保了跟投制度的公平性。

随着地产行业利润空间的压缩，员工对跟投的热情逐渐降低。万科员工跟投的积极性下降，成为行业内普遍面临的问题。祝九胜表示，全国前50强房企中近三分之一都出现了类似情况。这反映出利益绑定机制的前提是需要有利益存在。

万科作为一家混合所有制企业，一直强调员工与公司利益的紧密绑定。在事业合伙人机制下，万科通过持股计划、项目跟投等方式，将员工的利益与公司的长远发展紧密结合。公司内部的责任连坐制度，也要求员工在项目失败时承担相应的责任。这种责任制度本质上是通过利益绑定，降低企业在风浪中沉没的风险。

数据显示，截至2021年底，万科累计有1157个项目引入跟投机制，七年间跟投项目数增长迅速。而在去年新获取的项目中，跟投认购金额达31.27亿元，占跟投项目资金峰值的比例较小，反映出跟投制度在实际操作中仍然面临一定的挑战。

尽管如此，万科依然坚持跟投制度，并在年报中表示，公司项目跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配，项目各股东暂无退出计划。这显示出万科对于跟投制度的坚定信心，也反映出公司在追求利益的注重员工的利益绑定和长远发展。

万科在跟投制度的与完善过程中，既考虑了公司的利益，也兼顾了员工的利益。这种平衡的实现，有助于激发员工的工作热情，促进公司的长远发展。这种责任制度也是企业在复杂的市场环境中稳定前行的重要保障。