最高法支持商品房烂尾优先退购房款

最高人民法院针对商品房烂尾问题已出台相关政策，明确支持购房者优先退款的法定权利。这一重要决策的核心要点如下：

一、法律依据与政策框架

自2023年4月20日起实施的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），为商品房消费者提供了坚实的法律保障。该政策明确规定，当房屋无法交付时，购房者享有优先退款的权利。在此情况下，购房者的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。

二、适用条件与具体情形

只有在房屋无法交付且无实际交付可能性，例如遇到烂尾楼无法复工的情况时，购房者才能主张退款。购房者身份的认定也是关键。只有那些以居住为目的，且已经支付全部价款或在一审法庭辩论终结前补足剩余款项的购房者，才能享受这一优先退款的权益。

三、司法实践与典型案例

实际案例为这一政策提供了有力的支持。例如，购房者小熊通过提供《商品房买卖合同》、全款发票及退房协议等证据，成功获得法院认定其债权为优先债权，驳回了银行的降级请求。多地烂尾项目在政策实施后已经启动退款程序，部分项目不仅成功盘活，而且完成了资金返还。购房者需提供已备案的购房合同、付款凭证（如发票）、退房协议等关键证据，以证明其合法消费行为和退款主张的正当性。

四、政策意义与影响

这一政策不仅强化了消费者的权益，打破了“购房者承担全部风险”的困境，明确了消费者在破产清算中的优先地位，而且还对开发商和行业产生了规范引导的作用。政策实施将倒逼开发商加强项目监管，降低烂尾风险，并推动“保交楼”政策的落地。

五、操作建议

对于购房者来说，一旦发现项目出现烂尾迹象，应尽早通过法律途径申请退款，并及时保留完整的合同、付款记录、沟通记录等关键材料。由于各地可能出台配套细则，购房者还需关注政策动态，结合地方司法实践调整策略。

最高人民法院通过这一规定，为商品房消费者构建了更完善的权益保障体系，明确了购房者在烂尾纠纷中的优先受偿地位，为类似案件提供了统一裁判标准。这不仅是对消费者权益的有力保障，也是对房地产行业的规范引导，有助于推动房地产市场的健康发展。