卖房 个人所得税

纳税义务人

个人所得税在法理上是由卖方承担，但在实际房产交易过程中，这一税种往往通过合同约定转嫁至买方承担。在房产交易过程中，无论是卖方还是买方，都需要对个人所得税有所了解。

计算方式

个人所得税在房产交易中的计算主要有两种方式：差额计算法和核定征收法。

差额计算法（税率20%）

当您提供完整的房屋原值凭证时，可以采用差额计算法。计算公式为：应纳税额 = (成交价 - 房屋原值 - 原契税 - 合理费用) × 20%。例如，如果购入价70万，卖出价100万，合理费用10万，那么个税计算为（100-70-10）×20%＝4万。

核定征收法（税率1%）

当无法提供原值凭证时，按成交价全额核定征收，计算公式为：应纳税额 = 成交价 × 1%。以卖出价100万为例，个税为100万×1%＝1万。

免征条件

个人所得税在某些情况下可以免征。主要的免征条件包括：

“满五唯一”：房产证满5年且为家庭唯一住房。

继承房产：若继承后再转让且满足“满五唯一”同样免征。

其他注意事项

在房产交易过程中，还需要注意以下几点：

交易时间界定

增值税与个税政策对房产持有年限的要求不同。满2年免增值税，满5年叠加唯一性免个税。在交易时需要注意界定时间。

合同约定明确

买方可能被要求代缴个税，为了避免纠纷，需在合同中明确税费承担主体。

地区差异

部分城市对普通住宅与非普通住宅的税率、核定标准有细微差别。在进行房产交易前，建议提前咨询当地税务部门。

以上政策是根据税法及各地实施细则进行汇总，实际执行以交易时点税务机关的要求为准。在进行房产交易时，务必了解并遵守相关税收政策，以确保交易的合法性和顺利进行。