什么是eis基金（基础设施公募REITs深度解析）

我国基础设施领域公募REITs的推行与

随着全球经济的不断发展，公募REITs作为一种重要的投资工具，逐渐受到广泛关注。在我国，基础设施领域的公募REITs的推行，不仅是对国际经验的借鉴，更是结合中国国情的一次创新尝试。

一、我国为何在基础设施领域推行公募REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）起源于房地产领域，但其在全球范围内，特别是在基础设施领域的市场占比不容忽视。全球基础设施领域REITs市场占比超过30％，其中美国的基础设施REITs市场占比接近40％。这一数据充分显示了基础设施领域在REITs市场中的重要地位。

中国经济已步入存量时代，基础设施体系规模庞大，具备大量优质资产。如何盘活这些存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，成为我们面临的重要任务。公募REITs的推出，为我国基础设施领域提供了新的投融资途径。通过公募REITs，我们可以有效地盘活基础设施存量资产，吸引更多社会资本参与，促进基础设施高质量发展。

二、公募REITs的要点与特征

从政策层面看，我国公募REITs的发展经历了多年的和实践。从2020年开始，相关政策文件陆续出台，政策框架及配套规则初步形成。审核与发行方面，多部门层层审查、严格把关，最根本的要求是底层资产的现金流稳定和项目权属性质清晰合规。

产品结构方面，公募REITs采用“封闭式公募基金资产支持专项计划”的模式，具有权益性、公募、标准化的特点。收益特征上，收益来源于固定分红和二级市场的资本利得两部分，具有良好的抗通胀属性，能有效分散风险。

在估值方法上，收益法估值是最主要的方法，而成本法和市场法并不适用。折现率反映了资产未来的回报率，没有统一标准，首批公募REITs的折现率多数取前加权平均资本成本。

从我国首批9只公募REITs上市表现来看，除上市首日外，其余时间价格整体表现平稳。目前，中航首钢生物质REITs和富国首创水务REITs表现最好，较发行日价格上涨26％和22％。

目前公募REITs仍存在一些痛点，如优质资产不足、上市种类较单一、公众投资者参与程度较低、产品流动性不足等。为此，我们需要积极寻求解决方案，如重点推进Pre-REITs，提高投资者参与度，完善扩募机制等。

我国在基础设施领域推行公募REITs，是审时度势下的特色选择。这不仅为我国基础设施领域提供了新的投融资途径，也是防风险、去杠杆、稳投资、补短板的有效政策工具。随着市场的不断发展和政策的持续支持，我国公募REITs将迎来更加广阔的发展前景。在解读证监发[2020]40号与发改办投资[2020]586号文的基础上，的发改投资[2021]958号文的发布无疑在多个方面为市场带来了新的机遇与挑战。该文的发行区域扩展至全国范围，这意味着更多的地区将有机会参与到这一市场活动中来，无疑为投资者提供了更为广阔的投资空间。行业领域的扩大也增加了停车场、能源基础设施、旅游以及保障性租赁住房项目等新领域，展现了市场的多样性与活力。

其中值得关注的是，该文的发行项目底层资产规模要求不低于10亿元，且发行人的扩募资产总额不得低于20亿元。这一规定的提出，不仅确保了市场的稳健运行，更提高了市场的准入门槛，对于优质资产和项目而言，这无疑是一个展现自身价值的良好机会。

《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法》等相关文件的发布，为市场提供了明确的操作指南和制度保障。这些文件详细规定了REITs的审核与发行流程、产品结构与特点、收益特征等，为投资者提供了清晰的投资路径和参考依据。其中，审核环节的严格把关，不仅体现了政策对REITs市场的重视，也保证了市场的公平、公正和透明。

在产品结构与特点方面，首批公募REITs的整体框架结构展现出其规范性。其“封闭式公募基金资产支持专项计划项目公司项目”的结构设计，充分借鉴了类REITs的双SPV构架，这种结构安排完全符合当前中国的法律法规要求。公募基金的参与主体众多，包括原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人等，各方职责明确，共同推动市场的发展。

关于收益特征，公募REITs的投资收益主要来源于两个方面：一是稳定的现金流收益，这部分收益通常会有保底的固定分红；二是二级市场的资本利得，这部分收益取决于资产的质量、运营管理以及宏观经济等因素。这样的收益结构为投资者提供了多元化的投资选择，也使得公募REITs在市场上具有较大的吸引力。

发改投资[2021]958号文的发布以及相关文件的整理，为基础设施公募REITs的发展提供了政策支持和制度保障。在多方面的共同努力下，市场将迎来新的发展机遇，为投资者提供更多的投资选择和收益来源。对于原始权益人和运营机构来说，这也是一个展示自身实力、吸引投资、推动项目发展的良好时机。公募REITs作为一种中长期投资工具，因其良好的抗通胀属性及稳定的现金流回报，受到了广大投资者的热烈欢迎。其现金流，如租金收益和收费公路收入，会随着物价进行相应调整，为投资者提供了一种有效的通胀对抗手段。更难得的是，公募REITs具有分散风险的能力，其收益介于股票和债券之间，市场波动对其影响较小，不同区域间的REITs表现相关度也较低，这使得它在投资组合中能有效分散风险。

从全球REITs市场的收益率来看，回报率稳定在10％-15％之间，其中美国的历史平均回报收益约为13%，这一数据足以证明公募REITs的总体收益相当可观。

在估值方法上，政策明确规定采用收益法来评估基础设施项目。收益法通过预测资产的未来每一期收益，并利用合适的折现率进行折现，从而得到资产的当期评估价值。这种方法符合基础设施项目的特点，被广泛应用。而市场法和成本法，由于种种局限，在此并不适用。折现率的确定在收益法中至关重要，虽然并没有统一的标准，但通常反映的是资产未来的回报率。在首批公募REITs中，不同资产类型的折现率确定也并不统一，多数取前加权平均资本成本，有的直接确定数值为6％-7%，这是基于资产评估行业的经验取法。

自首批9只公募REITs上市以来，其表现一直平稳，波动较小。这些REITs的资产类型包括污染治理、高速公路基础设施、仓储物流和产业园区等。其中，固收类资产短期内收益稳定，未来派息率在6％~12％之间；权益类资产虽然短期内收益不如固收类资产，但未来升值潜力巨大。从上市首日的热烈反响到目前的稳定表现，可以看出市场对公募REITs的期待。

我国公募REITs市场仍存在一些痛点。优质资产不足且上市种类单一，目前主要集中在产业园区、物流、高速公路等领域。原始权益人和机构投资者的参与比例过大，公众投资者参与程度较低，导致产品流动性略显不足。针对这些问题，我们需要逐步培育优质资产，拓展资产种类，提高公众投资者的参与度。

公募REITs作为一种新兴的投资工具，其独特的投资魅力和巨大的市场潜力已经得到了市场的认可。随着市场的不断发展和政策的持续支持，公募REITs必将为投资者带来更多的投资机会和回报。针对基础设施公募REITs的回收资金用途及扩募机制的问题，发改投资[2021]958号政策规定净回收资金的九成以上应用于在建项目或前期成熟新项目。其核心目标是鼓励资金循环利用，强化基础设施资产投资的闭环效应。在实际操作中，资金用途的划分并不清晰，导致发行人在使用资金时面临困扰。许多发行人需要资金来支持经营管理及项目以外的费用，这与政策所鼓励的资金用途产生了冲突。这不仅削弱了投资人的积极性，也影响了原始权益人的发行意愿。后续政策与配套规则应更明确地区分建设资金和专项资金，确保资金使用的透明度和合理性。

扩募机制的审核流程相对复杂，这也限制了投资人和原始权益人的积极性。为了简化操作、提高效率，扩募的具体实施细则亟待完善。税收方面的优惠政策也存在不明确的问题，缺乏税收中性，这无疑增加了投资者的顾虑。管理人对运营管理水平的高要求也成为制约公募REITs市场发展的一个重要因素。

尽管如此，我国基础设施领域资产规模庞大，优质的基础设施项目承载着巨大的潜力。随着政策的逐步完善、优惠政策的落地以及基础资产的逐渐成熟，公募REITs市场在我国具有广阔的发展前景。在此背景下，我们需要进一步改进和完善相关机制，以更好地服务于投资者和融资者。

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