专家：楼市走势年底或见分晓

房地产市场分析与展望：政策、价格与区域分化

一、政策效应与市场反应洞察

近期，随着多地取消限价政策，如郑州、信阳等地允许开发商自主定价，自2024年四季度以来，房地产市场经历了一场微妙变革。优质项目的价格出现短期回升，尤其是在部分核心城市尤为显著。这种回暖现象并未改变整体市场因需求不足而受制于困的局面。尽管在2025年一季度成交量同比增长了28.7%，但在随后的三月已经出现环比回落的迹象，预示着政策红利的边际效应正在减弱。

金融层面，LPR利率降至历史低位3.85%，叠加金融支持的延期举措，无疑为购房者带来了实实在在的利好。尽管购房成本降低，但房企面临的融资困境并未得到根本缓解。一季度销售额数据显示，TOP100房企销售额同比下降了15.3%。

二、房价与区域走势介绍

当前房地产市场正呈现结构性涨跌并存的态势。一线城市新房价格虽有所上涨，但二手房市场仍面临压力。相较之下，三四线城市的库存去化周期长达25.7个月，房价持续下滑。豪宅市场与普通住宅之间的“冰火两重天”现象更是凸显了市场的分化特性。

长期来看，人口负增长导致的住房需求萎缩以及未来家庭数量的峰值下降，预示着未来的新增需求将逐步减少。这种长期供需矛盾将在未来一段时间内持续影响房价走势。

三、年底楼市三大关键因素

临近年底，房地产市场的走向受到以下几个关键变量的影响：政策工具箱的空间、房企的债务风险以及市场预期的管理。若政策进一步放宽，如限购放松、财税支持等，市场信心或将得到提振。房企面临的债务压力也可能倒逼其降价促销，加剧市场的价格波动。对于市场预期，专家认为年底前核心城市的优质地段可能出现止跌，但普涨的可能性较低，市场分化仍是主基调。

年底楼市的走势将取决于政策力度与经济基本面的修复程度。大概率会呈现“核心企稳、边缘承压”的分化格局。全面回暖尚需时日，投资者和购房者需保持理性，审慎决策。