万科郁亮-房价已回落到合理水平

万科董事会郁亮在近期举办的2024年中期业绩会上宣布了一个引人注目的观点：经过三年的调整期，我国的房价已经回落到了一个相对合理的水平^[1][2][5][6][8]^。这一论断，基于他多维度的深入分析。

在郁亮先生的眼中，这个“合理”的房价是怎样形成的呢？我们可以从他的核心观点中寻找答案。

从价格与性价比的角度来看，经过调整后的新房价格被描述为“相对合理”。与此新推出的房产项目的性价比也有了显著提升^[2][6][8]^。更值得一提的是，政策端对于多样化住房需求的支持，如降低首付比例、优化限购政策等，进一步降低了购房门槛，使得更多的潜在购房者得以进入市场^[2][8]^。

从供给侧来看，2024年住宅新开工面积同比下降了24%，预计全年新开工面积仅5亿平方米，这一供给量相较于城镇化成熟国家的平均水平显得较为紧缩^[1][2]^。郁亮认为，这种供给收缩将有助于改善中长期的供求关系，为市场的复苏创造条件^[1][8]^。

关于需求潜力，虽然当前的潜在住房需求已经过历史峰值，但是其绝对规模依然庞大。短期的市场调整释放了部分被抑制的需求^[1]^。结合政策支持和价格的回调，我们可以预见，市场需求有望逐步恢复^[6][8]^。

这一观点并非毫无争议。市场上存在一些声音认为，当前的房价收入比仍远高于国际合理区间（国内重点城市平均为10.6倍，而国际合理区间为3-6倍），购房压力依然显著^[3]^。而且，万科曾多次提及“触底”，但市场持续低迷，实际成交量和价格并未如预期般回升^[4][7]^。

面对这些挑战和争议，万科积极应对。他们提出了“瘦身健体”、降本增效等策略来应对行业挑战^[1]^。他们也在优化经营结构上下功夫，推出了“一揽子方案”来推进改革^[1][5]^。在销售方面，万科在2024年上半年的回款率超过了100%，显示出其在市场中的强大竞争力^[1]^。

郁亮对于房价的“合理水平”的判断是基于他对行业周期调整和政策环境变化的深入理解。市场对于什么是“合理”仍然存在分歧^[3][4][7]^。未来，万科如何在这个复杂的市场环境中继续前行，值得我们持续关注。